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2023成果评价 | 丰台区南苑乡成寿寺村集体租赁住房项目(政策性保障性住房设计一等成果)

访问量:发布时间:2024-07-03


政策性保障性住房设计


      “北京市优秀工程勘察设计成果评价”是由北京工程勘察设计协会主办,北京市规划和自然资源委员会指导的北京市勘察设计行业最高评价,分为综合成果评价、专项成果评价、单项成果评价三个类别。本届成果评价项评选从20230830日申报开始至1011日初审结束,评审专家组严格按照“北京市优秀工程勘察设计成果评价”评审要求,对申报项目进行认真筛选和综合评价,经北京工程勘察设计协会审定,最终评选出综合成果611项,专项成果278项,单项成果192项。其中,建筑工程设计综合成果评价(政策性保障性住房设计)一等成果1项,二等成果1项,三等成果4项,现对荣获一等成果项目进行展示如下: 


丰台区南苑乡成寿寺村

集体租赁住房项目


- 01 -

项目概况


  成寿寺社区,位于北京南三环方庄桥,是北京市为贯彻落实十九大提出的“房住不炒、租购并举”的方针,自2017年开始供应土地建设的集体租赁住房中首个建成的,也是全国范围内第一个开工并实现运营的此类项目。

  没有先例可循,又承担着示范和推广的责任,设计团队迎难而上、精益求精,以精巧合理的户型和舒适完善的公共配套设施,提供了900余套可供在北京的青年人实现梦想的温馨家园,为实现城市的安居理想做出了贡献。


▲ 北京成寿寺集体土地租赁住房


▲ 社区位于南三环自西向东进入丰台区的门户节点


▲ 丰富的公共活动空间


▲ 麻雀虽小,五脏俱全的套内空间


- 02 -

设计理念


 思考:何为“城市青年家”

  “城市青年家”,是项目运营方万科泊寓的品牌口号。针对这个项目,从建筑师的视角看可以拆分成三个方面:城市(区位空间关系)、青年(服务人群)、家(建筑功能及体验),也就形成了从设计之初到项目落成一直关注和贯彻的三条主线——服务人群、城市性与居住性。



 服务人群

  项目地处发展较成熟的方庄地区,该区域以居住功能为主。这里大量居住着在国贸、双井、大望路等CBD区域上班的白领们,因为不论是公共交通还是自驾车都能够方便地到达上述地区。但该区域可租的房屋普遍为户型较大的老旧小区,迫于租金的压力,这里的年轻人大多选择合租,并选择在其他商圈进行社交和消费。因此这些青年人被定位为项目的目标客群,他们渴望被尊重,并亟需安定从容的居住感受,同时他们乐于社交,对安全性、功能配套、空间审美有自己特殊的要求。

  此外,作为方庄地区的一个重要空间节点,项目的服务人群不应当仅仅是租住对象,建筑同样应当为所在区域提供一个大家都可受用的积极的公共场所,甚至作为一个触媒激发区域活力。



 城市性

空间织补,界面围合  项目周边城市环境较成熟但界面相对凌乱,建筑以织补城市空间为原则,守齐城市界面,形成连续、围合的空间关系,以积极、和谐的姿态嵌入城市空间之中。对于用地东侧80m高公寓塔楼“亚胜公馆”,本方案在与之相对应的一侧设置相同高度的塔楼,并同样退让街角空间,形成体量关系呼应的街角空间形态;对于项目西侧已有的商业配套,方案在西北角形成退让并降低尺度,与西侧商业共同围合形成街角小广场;考虑从主城区和三环方向自北向南、东西方向的城市空间视点关系,方案布局以四栋单体围合的方式进一步守齐了外部城市界面,同时围合形成内部共享庭院。



▲ 城市关系


高架视点,空中对话  项目东北角为三环高架方庄桥,天然地形成了一个重要的高视点,并与建筑形成对望关系。正因如此,们将项目的关键配套空间“城市客厅”抬升到三层高度,以纯净的玻璃体造型契入白色的立面表皮之中,既作为社区交往对城市输出展示的窗口,也是社区望向车水马龙的三环、望向城市的窗口,以一个非常规视角拉近人与城市的距离。




人流导入,空间参与  项目外围人流关系较复杂。西侧有跨三环的人行天桥、公交站点和商业配套,项目东向及北向是主要客群出行的方向,而项目南侧大量居住区的人流会通过穿行的方式进入项目内部、通往西侧商业、公交站点和天桥。因此,通过分析项目周边环境的人流来向、公交线路及站点分布、居住客群出行路径等信息,方案主动打开角部空间,实现人流自然导入。东北角作为项目形象及主要出行人流的主出入口,藉由抬升的城市客厅形成架空天幕和灰空间,进一步强化主入口形象,吸纳人流,激活内部庭院。同时,将居住功能抬升至三层及以上,在底层置入充分的商业配套,结合开放的公共庭院,使该项目不仅仅是个单一的居住社区产品,更重要的是形成该区域新的活力节点,创造更多元化的公共参与可能,这也是项目超越居住产品本身更关键的城市意义。



归整表皮,简洁有序  作为居住类项目,空调室外机的处理是立面设计中的关键问题。建筑利用公寓开间重复单元的特征,将飘窗和空调机位组合交错设计,塑造肌理化、错动、有序的表皮,以区别于传统居住社区形象,呈现严整而生动的界面面对三环。


▲ 立面构造



居住性

  租赁住房、青年社群、三环节点、多元混合、便利高效……这些关键词决定了这不会是传统的“居住+标准配套”项目,而是汇集了居住、商业配套、创客办公、学习交往、线下活动等高复合化的“居住综合体”。我们希望以此为契机,为在这个城市落脚的打拼者提供良好的居住配套的同时,营造有安全感、归属感、活力感、高粘性、多元复合的社区场所,促进各行业青年人的交往,并激发出无限的可能性。


▲ 剖面图



归家流线+商业配套  若按照常规的居住千人配套指标,这个规模的社区并不需要太多的商业配套面积。考虑到项目的特定客群,并为带动区域活力,设计有意增加了配套,在首层、二层及地下一层均设置了商业区域,并且将其与住户归家流线结合,在盘活商业的同时,也最大限度提供了居住的便利,真正将居住半径扩大到整个社区,形成居住和商业业态正向循环的生态链。



合理坪效,确定产品规模  在设计最初阶段经济测算的介入,是保证项目得以落地的前提。如何才能让运营方在可持续盈利的同时,将每户租金控制在工薪阶层可接受的范围之内?项目综合考虑了必要的各项成本和投资回报周期,以每套租金不超过甚至低于周边市场的原则,确定了项目坪效,并推算出项目总套数不应低于900套的规模,扣除商业配套面积,得出平均每套建筑面积约25㎡。因此,在有限的套内面积限制下,集中的外置公共配套空间就显得更加必要,也形成了合理租金及充足配套的良性循环。


▲ 一层平面图


▲ 三层平面图


服务外置,扩展居住半径  通过上述分析,在户型套内面积并不宽裕的情况下,如何提升居住体验是设计需要解决的关键点。项目客群通常为不带小孩的青年群体,在满足套内各项功能配置的前提下,对套内面积的需求相对不高,而对公共活动空间有明显需求。因此项目在主入口位置集中设置了500㎡社区公共起居室——“城市客厅”,将共享书吧、健身房、服务台等功能置入其中,并作为连接体串联到达各个居住单元,同时分散布置公共洗衣房、共享厨房、快递站等,有效将住户的居住半径扩展到整个社区中,与社区公共空间有机融合,同时增加社区交往的机会,形成多元、互动的社区氛围,极大地提升了社区黏性。



模数控制下的多变套内空间  通过产品经济测算,在平均每户建筑面积25㎡的要求下,结合框架式8.4m柱网,得出户型面宽为2.8m。在此基础上,室内设计团队(九和空间设计)通过对青年人生活方式的行为和需求研究,将套内功能划分为睡眠、装扮/储物、娱乐/工作、焕新四大区域,并以300mm/150mm模块进行室内不同场景的精细化设计,利用装配式家具模块的方式形成内装灵活可变的快速搭建。在此基础上,将青年客群进行细分,形成不同主题的室内空间供选择,实现模块控制下的定制化服务,满足年轻人对居室空间的个性化追求。



▲ 个性化居室(图片来自九和空间)


- 03 -

结语


  如今,集体土地租赁住房类型的项目已在全国推行,正因其“不可销售”的特性,使得这类产品能够更纯粹地落实租住本身的需求。基于用地条件及开发背景,提供的产品会各不相同,其受众群体亦是多种多样,其中便涉及设计前端的开发策划等诸多事宜。要切实体现租住群体的功能需求,租住空间、配套空间的室内设计同样不容忽视。成寿寺社区就是一个上下游(从策划、建筑到景观、室内)都得到很好价值延续的案例。

  设计团队近年来陆续设计完成了北京市内的果园村、花乡葆台村、大兴瀛海镇、张仪村、郭庄子村、东管头村、下坡店村、白各庄村等十多个集租房项目。在这期间,关注服务人群、城市性和居住性的原则一直贯彻设计始终。也将以此类项目为契机,探索多元化的租住模式,建筑设计与产品功能的高度融合,从多个角度充分发挥集体土地租赁住房的社会价值。


▲ 西南侧鸟瞰



项目信息

    项目名称:丰台区南苑乡成寿寺村集体租赁住房项目 

    荣获优秀成果:2023年成果评价丨建筑工程设计单项成果评价(政策性保障性住房设计)一等成果 

    设计人员:陈一峰、崔磊、黄政民、郭祺伟、尚佳、田女、段建军、陈欣、李铭、张涛、赵锐、何相宇、何猛、刘洋、汪春华、常立强、戴玉、李战赠、高治、董亦堃 

    设计单位:中国建筑设计研究院有限公司 

    建设单位:北京金城源投资管理公司 

    项目地点:北京市丰台区 

    设计时间:2018年05月-12月 

    建成时间:2022年05月 

    总建筑面积:47498.67㎡ 

    建筑高度:79.95m 


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