2023成果评价 | 丰台区南苑乡成寿寺村集体租赁住房项目（政策性保障性住房设计一等成果）

　

◀◀ 政策性保障性住房设计 ▶▶　

　　“北京市优秀工程勘察设计成果评价”是由北京工程勘察设计协会主办，北京市规划和自然资源委员会指导的北京市勘察设计行业最高评价，分为综合成果评价、专项成果评价、单项成果评价三个类别。本届成果评价项评选从2023年08月30日申报开始至10月11日初审结束，评审专家组严格按照“北京市优秀工程勘察设计成果评价”评审要求，对申报项目进行认真筛选和综合评价，经北京工程勘察设计协会审定，最终评选出综合成果611项，专项成果278项，单项成果192项。其中，建筑工程设计综合成果评价（政策性保障性住房设计）一等成果1项，二等成果1项，三等成果4项，现对荣获一等成果项目进行展示如下：　

　

丰台区南苑乡成寿寺村

集体租赁住房项目

- 01 -

项目概况

　　成寿寺社区，位于北京南三环方庄桥，是北京市为贯彻落实十九大提出的“房住不炒、租购并举”的方针，自2017年开始供应土地建设的集体租赁住房中首个建成的，也是全国范围内第一个开工并实现运营的此类项目。

　　没有先例可循，又承担着示范和推广的责任，设计团队迎难而上、精益求精，以精巧合理的户型和舒适完善的公共配套设施，提供了900余套可供在北京的青年人实现梦想的温馨家园，为实现城市的安居理想做出了贡献。

▲ 北京成寿寺集体土地租赁住房

▲ 社区位于南三环自西向东进入丰台区的门户节点

▲ 丰富的公共活动空间

▲ 麻雀虽小，五脏俱全的套内空间

- 02 -

设计理念

█  思考：何为“城市青年家”

　　“城市青年家”，是项目运营方万科泊寓的品牌口号。针对这个项目，从建筑师的视角看可以拆分成三个方面：城市（区位空间关系）、青年（服务人群）、家（建筑功能及体验），也就形成了从设计之初到项目落成一直关注和贯彻的三条主线——服务人群、城市性与居住性。

█  服务人群

　　项目地处发展较成熟的方庄地区，该区域以居住功能为主。这里大量居住着在国贸、双井、大望路等CBD区域上班的白领们，因为不论是公共交通还是自驾车都能够方便地到达上述地区。但该区域可租的房屋普遍为户型较大的老旧小区，迫于租金的压力，这里的年轻人大多选择合租，并选择在其他商圈进行社交和消费。因此这些青年人被定位为项目的目标客群，他们渴望被尊重，并亟需安定从容的居住感受，同时他们乐于社交，对安全性、功能配套、空间审美有自己特殊的要求。

　　此外，作为方庄地区的一个重要空间节点，项目的服务人群不应当仅仅是租住对象，建筑同样应当为所在区域提供一个大家都可受用的积极的公共场所，甚至作为一个触媒激发区域活力。

█  城市性

空间织补，界面围合　　项目周边城市环境较成熟但界面相对凌乱，建筑以织补城市空间为原则，守齐城市界面，形成连续、围合的空间关系，以积极、和谐的姿态嵌入城市空间之中。对于用地东侧80m高公寓塔楼“亚胜公馆”，本方案在与之相对应的一侧设置相同高度的塔楼，并同样退让街角空间，形成体量关系呼应的街角空间形态；对于项目西侧已有的商业配套，方案在西北角形成退让并降低尺度，与西侧商业共同围合形成街角小广场；考虑从主城区和三环方向自北向南、东西方向的城市空间视点关系，方案布局以四栋单体围合的方式进一步守齐了外部城市界面，同时围合形成内部共享庭院。

▲ 城市关系

高架视点，空中对话　　项目东北角为三环高架方庄桥，天然地形成了一个重要的高视点，并与建筑形成对望关系。正因如此，们将项目的关键配套空间“城市客厅”抬升到三层高度，以纯净的玻璃体造型契入白色的立面表皮之中，既作为社区交往对城市输出展示的窗口，也是社区望向车水马龙的三环、望向城市的窗口，以一个非常规视角拉近人与城市的距离。

人流导入，空间参与　　项目外围人流关系较复杂。西侧有跨三环的人行天桥、公交站点和商业配套，项目东向及北向是主要客群出行的方向，而项目南侧大量居住区的人流会通过穿行的方式进入项目内部、通往西侧商业、公交站点和天桥。因此，通过分析项目周边环境的人流来向、公交线路及站点分布、居住客群出行路径等信息，方案主动打开角部空间，实现人流自然导入。东北角作为项目形象及主要出行人流的主出入口，藉由抬升的城市客厅形成架空天幕和灰空间，进一步强化主入口形象，吸纳人流，激活内部庭院。同时，将居住功能抬升至三层及以上，在底层置入充分的商业配套，结合开放的公共庭院，使该项目不仅仅是个单一的居住社区产品，更重要的是形成该区域新的活力节点，创造更多元化的公共参与可能，这也是项目超越居住产品本身更关键的城市意义。

归整表皮，简洁有序　　作为居住类项目，空调室外机的处理是立面设计中的关键问题。建筑利用公寓开间重复单元的特征，将飘窗和空调机位组合交错设计，塑造肌理化、错动、有序的表皮，以区别于传统居住社区形象，呈现严整而生动的界面面对三环。

▲ 立面构造

█ 居住性

　　租赁住房、青年社群、三环节点、多元混合、便利高效……这些关键词决定了这不会是传统的“居住+标准配套”项目，而是汇集了居住、商业配套、创客办公、学习交往、线下活动等高复合化的“居住综合体”。我们希望以此为契机，为在这个城市落脚的打拼者提供良好的居住配套的同时，营造有安全感、归属感、活力感、高粘性、多元复合的社区场所，促进各行业青年人的交往，并激发出无限的可能性。

▲ 剖面图

归家流线+商业配套　　若按照常规的居住千人配套指标，这个规模的社区并不需要太多的商业配套面积。考虑到项目的特定客群，并为带动区域活力，设计有意增加了配套，在首层、二层及地下一层均设置了商业区域，并且将其与住户归家流线结合，在盘活商业的同时，也最大限度提供了居住的便利，真正将居住半径扩大到整个社区，形成居住和商业业态正向循环的生态链。

合理坪效，确定产品规模　　在设计最初阶段经济测算的介入，是保证项目得以落地的前提。如何才能让运营方在可持续盈利的同时，将每户租金控制在工薪阶层可接受的范围之内？项目综合考虑了必要的各项成本和投资回报周期，以每套租金不超过甚至低于周边市场的原则，确定了项目坪效，并推算出项目总套数不应低于900套的规模，扣除商业配套面积，得出平均每套建筑面积约25㎡。因此，在有限的套内面积限制下，集中的外置公共配套空间就显得更加必要，也形成了合理租金及充足配套的良性循环。

▲ 一层平面图

▲ 三层平面图

服务外置，扩展居住半径　　通过上述分析，在户型套内面积并不宽裕的情况下，如何提升居住体验是设计需要解决的关键点。项目客群通常为不带小孩的青年群体，在满足套内各项功能配置的前提下，对套内面积的需求相对不高，而对公共活动空间有明显需求。因此项目在主入口位置集中设置了500㎡社区公共起居室——“城市客厅”，将共享书吧、健身房、服务台等功能置入其中，并作为连接体串联到达各个居住单元，同时分散布置公共洗衣房、共享厨房、快递站等，有效将住户的居住半径扩展到整个社区中，与社区公共空间有机融合，同时增加社区交往的机会，形成多元、互动的社区氛围，极大地提升了社区黏性。

模数控制下的多变套内空间　　通过产品经济测算，在平均每户建筑面积25㎡的要求下，结合框架式8.4m柱网，得出户型面宽为2.8m。在此基础上，室内设计团队（九和空间设计）通过对青年人生活方式的行为和需求研究，将套内功能划分为睡眠、装扮/储物、娱乐/工作、焕新四大区域，并以300mm/150mm模块进行室内不同场景的精细化设计，利用装配式家具模块的方式形成内装灵活可变的快速搭建。在此基础上，将青年客群进行细分，形成不同主题的室内空间供选择，实现模块控制下的定制化服务，满足年轻人对居室空间的个性化追求。

▲ 个性化居室（图片来自九和空间）

- 03 -

结语

　　如今，集体土地租赁住房类型的项目已在全国推行，正因其“不可销售”的特性，使得这类产品能够更纯粹地落实租住本身的需求。基于用地条件及开发背景，提供的产品会各不相同，其受众群体亦是多种多样，其中便涉及设计前端的开发策划等诸多事宜。要切实体现租住群体的功能需求，租住空间、配套空间的室内设计同样不容忽视。成寿寺社区就是一个上下游（从策划、建筑到景观、室内）都得到很好价值延续的案例。

　　设计团队近年来陆续设计完成了北京市内的果园村、花乡葆台村、大兴瀛海镇、张仪村、郭庄子村、东管头村、下坡店村、白各庄村等十多个集租房项目。在这期间，关注服务人群、城市性和居住性的原则一直贯彻设计始终。也将以此类项目为契机，探索多元化的租住模式，建筑设计与产品功能的高度融合，从多个角度充分发挥集体土地租赁住房的社会价值。

▲ 西南侧鸟瞰

项目名称：丰台区南苑乡成寿寺村集体租赁住房项目　

荣获优秀成果：2023年成果评价丨建筑工程设计单项成果评价（政策性保障性住房设计）一等成果　

设计人员：陈一峰、崔磊、黄政民、郭祺伟、尚佳、田女、段建军、陈欣、李铭、张涛、赵锐、何相宇、何猛、刘洋、汪春华、常立强、戴玉、李战赠、高治、董亦堃　

设计单位：中国建筑设计研究院有限公司　

建设单位：北京金城源投资管理公司　

项目地点：北京市丰台区　

设计时间：2018年05月-12月　

建成时间：2022年05月　

总建筑面积：47498.67㎡　

建筑高度：79.95m　

所用图文资料由设计单位提供，如有版权问题，请与相关单位联系。