政研观察 | 全面专业推进存量建筑改造利用

在当前严控大拆大建的背景下，存量建筑改造利用已成为突破城市空间约束、实现高质量发展的重要路径，体现了城市发展模式从外延扩张向内涵提升的深刻转变。中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》），将“加强既有建筑改造利用”列为首项重点任务，针对不同类型既有建筑提出差异化更新措施，为各地推动既有建筑改造提供了明确专业指引。　

危旧房治理，从解危排险到综合提升。《意见》明确了危旧房闭环管理的分类治理路径：D级危房要加快拆除重建，C级危房和非成套住房采取加固、改建或重建等改造方式，抗震不达标房屋要分类分批进行加固。在实施路径上，需注意几个结合：一是与自主更新相结合。在进行“一屋一策”改造的同时，要注意结合自主更新进行，协调与其他住房的关系。例如，改建时建筑密度、日照标准、绿地率等无法达到现行标准规范的，可按不低于现状条件的标准执行。二是与行业规范管理相结合。有些危旧房由于历史原因，管理不规范且难度较大，通过改造可解决历史遗留问题，进而规范行业管理。例如，南京石榴新村一部分土地使用权归属信息不明确，通过原改制企业（单位）确认并转让土地使用权，用以建设配套设施，并为历史上形成的一定面积住房办理产权证，纳入规范管理的轨道。　

功能再生，空间重构激活“沉睡”资产。《意见》强调，“要加强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋改造利用，推动建筑功能转换和混合利用”。盘活存量建筑专业性较强，关键在于精准定位，不能一味地“往空架子里填内容”，而应明确“哪个适合改、改成什么样”。这既需要深入研判市场需求，考虑当前和长远，进行差异化定位，也需要联合工信、文旅、商务等相关专业部门以及市场主体进行科学论证。以贵阳市新华印刷厂改造为例，项目团队深入调研工业遗产价值后，精准定位“文创+体验”业态，打造出集文化体验中心、特色展馆于一体的文创综合体，形成了3.65万平方米产业承载空间，年租赁收入超2700万元，年新增税收330万元。类似案例充分证明，通过借助专业力量进行科学的功能再造，低效建筑也能创造可观的经济价值、民生价值、文化价值，成为城市发展的新名片。　

文脉传承，以用促保延续城市基因。习近平总书记强调，“历史文化是城市的灵魂，要像爱惜自己的生命一样保护好城市历史文化遗产。”《意见》强调，“严禁借危房名义违法违规拆除改造历史文化街区、传统村落、文物、历史建筑”。“推进不可移动文物、历史建筑修缮，探索合理利用文化遗产的方式路径”。作为历史文化遗产的存量建筑改造，一方面，要在“保”上下功夫，把历史文化保护传承工作融入城乡建设格局，做到空间全覆盖、要素全囊括，既要保护单体建筑，也要保护街巷街区与城镇格局；另一方面，要在“用”上做文章，坚持以用促保，在严格保护外观风貌、典型构件的前提下，进行设施更新和功能植入，使历史建筑既能传承文化记忆，又能满足现代使用需求。这就需要住建部门、文旅部门及运营单位等深度参与存量建筑改造，形成保护与利用的良性循环。　

绿色赋能，节能改造提升建筑可持续价值。城乡建设是碳排放的主要领域之一，既有建筑普遍存在能耗较高等问题，推行节能改造可为城乡建设领域落实“双碳”战略目标作出积极贡献。《意见》提出，“要持续推进既有建筑节能改造，加强保温材料管理，鼓励居民开展室内装修”。对此，要科学规划、有序推进，全面排查城镇既有建筑，建立既有建筑基本状况数据库，结合老旧小区改造和清洁取暖协同开展节能改造。要通过制定技术导则、完善税费减免等举措，引导居民投入，为改造工作提供制度保障和内生动力。　

存量建筑的蝶变重生，既需要专业的技术指导，也离不开多部门协同推进。通过科学专业的改造与创新利用，让每一栋老建筑焕发新生，使之成为提升城市品质、改善民生的重要载体。